O Supremo Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento pela sua Terceira Seção, estabeleceu que os fiadores de imóveis alugados são responsáveis pelos débitos dos inquilinos afiançados até a entrega das chaves, desde que conste dispositivo expresso em contrato, de acordo com a Lei do Inquilinato. A decisão, tomada durante sessão realizada no dia 22 de novembro, em Brasília, põe fim às dúvidas sobre as responsabilidades de fiadores nos casos de "prorrogação automática" dos contratos de locação.
Recentes interpretações do Judiciário desobrigavam o fiador após o simples término do contrato, mesmo que ele fosse prorrogado "automaticamente", conforme cláusula comum nos contratos de locação, o que gerava insegurança jurídica no mercado.
Segundo Pedro Wáhmann, coordenador da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), a instabilidade jurídica é fonte de desestímulo de novos investimentos no setor de locação de bens imóveis no Brasil. A posição adotada pelo STJ afasta a intranquilidade no mercado de locação, e é possível que essa decisão possa trazer de volta os locadores que estavam temerosos, especialmente nas grandes capitais.
De acordo com pesquisas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e da Fundação João Pinheiro, cerca de 4 milhões de imóveis estão fechados porque os proprietários têm receio das cláusulas referentes às garantias de recebimento dos valores dos aluguéis. Quase 90% dos contratos locatícios, no Brasil, são firmados através da garantia de fiadores.
Trilogia do mercado de locação
Sob a tutela da CBCSI, há 8,2 milhões de contratos de locação predial urbana que utilizam a ferramenta da fiança como principal garantia. Motivo forte o suficiente para que a decisão do STJ seja comemorada pelos membros da Câmara.
"Somente com o patrocínio da segurança negocial e a agilização da dinâmica de retomada do imóvel alugado, especialmente nos casos de inadimplência, poderemos sonhar em nos equiparar aos países desenvolvidos, que têm no setor de locação a garantia de moradia digna, fomento constante de novos investimentos, criação de empregos e geração de tributos", argumentou Leandro Ibagy, coordenador de Locação da CBCSI.
Desenvolvimento do mercado de locação
Para os empresários do setor imobiliário, a aceleração dos procedimentos para retomada judicial dos imóveis, que hoje leva em média 14 meses, no Brasil, também é um fator fundamental para o desenvolvimento do mercado de locação. "Muitos imóveis permaneceram fechados durante longo tempo, tanto em função do elevado índice de insegurança jurídica quanto em razão da morosidade do Judiciário", disse Ibagy.
O déficit habitacional brasileiro é estimado em 7,2 milhões de imóveis, segundo o coordenador da Câmara. "Com o aumento da segurança jurídica, além da incorporação de imóveis ociosos, o ambiente pode fomentar novos investimentos na atividade imobiliária da construção civil, importante para a queda do número extremamente elevado de déficit habitacional", concluiu.
A redução da carga tributária que incide sobre a locação de imóveis completa a trilogia indispensável à boa saúde do mercado de locação. A tributação elevada também é um desestímulo à ampliação da oferta de imóveis para aluguel. |
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Com o objetivo de investir suas obras, boa parte dos brasileiros aplica suas economias na compra da casa própria, um sonho caro, por muitas vezes impossível para alguns, e associado a conceitos como segurança, conforto, status, patrimônio, etc. A discussão em torno do tema é sempre acalorada, e, dado que emoção e bons negócios quase nunca andam juntos, procurarei no artigo de hoje fornecer argumentos que o auxiliem em sua decisão.
· A ESCOLHA: Baseie-se nos critérios que você mais valoriza, tais como localização, sol da manhã, área útil, acabamento, vagas de garagem, etc. Entendo que ninguém possa (ou deva!) interferir naquilo que lhe dá prazer ou utilidade, mas alerto quanto a outros itens que nem sempre estarão visíveis na hora da compra: vizinhança, documentação, valores de condomínio e IPTU, por exemplo, são fatores que podem transformar seu sonho em pesadelo... Lembre-se que, por ser um ativo de pouca liquidez, desfazer-se do negócio nem sempre é simples ou rápido. Analise com cuidado estas questões.
· IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO: Tem a vantagem de serem comercializados por preços melhores do que os prontos; todavia, enquanto você não receber as chaves, o risco quanto à entrega é todo seu. Evite sustos pesquisando as empresas envolvidas (construtora, incorporadora, corretora) e leia cuidadosamente a documentação que irá assinar, usualmente uma promessa de compra e venda, e não uma escritura definitiva, o que poderá trazer riscos adicionais. Consulte um advogado se tiver dúvidas.
· IMÓVEIS USADOS: Usualmente são mais baratos, podem forçá-lo a gastar mais com reformas e consertos do que a diferença de preço para os mais novos. Cuidado!
· VENDA EM LEILÃO: Há boas ofertas, com preços imperdíveis; além das recomendações anteriores, vale verificar como você irá financiá-lo e como (e quando) você conseguirá desocupá-lo.
· SEM PRESSA: Alguns corretores botam pressão pra que você decida o mais rápido possível... Se estas forem as condições, deixe passar, afinal, um imóvel, em termos de prazo, é quase um casamento, e ninguém casa sem antes namorar, não é mesmo?
· RESERVAS: Não zere-as para comprar um imóvel, pois uma emergência pode deixá-lo em maus lençóis. Um casal torrou suas economias comprando um imóvel à vista. Por infelicidade, ambos perderam seus empregos e, hoje, têm uma dívida considerável. Possivelmente precisarão vender o imóvel, com a frustração e o desconforto que a situação lhes trará.
· USO DO FGTS: O fundo tem rendido bem menos do que a inflação; se puder, utilize-o para adquirir seu imóvel, aumentando assim suas reservas de segurança ou diminuindo o saldo a financiar.
FINACIAMENTO: Os bancos oferecem várias opções, cabendo a você avaliar taxas, prazos, prestações e saldo. De qualquer forma, recomendo cautela, procurando financiar o mínimo possível para gastar menos com juros. Financiamentos e outras questões financeiras associadas aos imóveis, entretanto, são assuntos extensos; merecerão análise, necessitando uma consulta com um advogado. |
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Uma grande parte das famílias brasileiras vivem exclusivamente do aluguel. Fora das estatísticas, administradoras de empresas e especialistas em mercado imobiliário garantem: alugar um imóvel hoje, mais do que nunca, é uma boa opção de investimento.
Vantagens
Em tempos de turbulências econômicas, o imóvel é um investimento seguro. E, além da rentabilidade da locação, ele se valoriza ao longo dos anos. Apesar dos aluguéis terem caído muito, algumas locações ainda têm rentabilidade melhor do que muitas aplicações, como a poupança.
É muito comum as administradoras possuírem clientes com dezenas de imóveis para locação. Principalmente após a Lei do Inquilinato, a locação se tornou um investimento atrativo. Depois, com a estabilidade da moeda, os proprietários ficaram em situação mais cômoda. Não há mais a defasagem no aluguel como nos tempos de inflação alta.
Antigamente era habitual as pessoas aplicarem suas economias na compra e construção de pequenos imóveis. Esses bens foram passando de pai para filho e ainda hoje contribuem para aumentar a renda de muitas famílias.
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